户型鸡肋，配套滞后，刚需渐行渐远

为了让投资客看到让人“怦然心动”的海景房的价格，开发商就只能在面积上做文章了。海景公寓小则30平米，大不过55平米，美名其曰好出租。而事实上，在就业机会和商业环境没有提升之前，稀缺的不是海景，而是常驻人口，特别是真正刚性需求的人口——那些真正打算为了改善生活环境，来海滨之地居住生活的家庭。

30～55平米的小户型基本不能满足一个3口之家满意的居家生活；在没有充足地下、地上停车位的海滨物业小区，很难满足当下以车代步的生活时代脚步；而生活设施配套缺失、中小学教育资源匮乏、交通设施与美妙海景不匹配的房子，更不可能让一个家庭流连忘返。因此，海景固然会让人心动，价格低廉也可以让人慷慨解囊，但实实在在的购物便利、交通出行通畅、孩子教育无忧、就业和收入有保障，才是最被居住者看中的。海景虽美，但还不够完美。

如何认定海景房的投资价值

以成熟的海外房地产投资海景房的经验作为参考，选择投资介入时机和趋势最为重要，而非类似海景的景观房产。投资者们通常通过资本增值元素分析投资法，按照其对房产增值影响强弱关系，来进行市场评判和项目筛选。具体分析要素如：市政规划、就业机会、房屋供给、人口因素、交通设施、公共设施、名校名企、人文景观。

在这八大影响房价的要素中，市政规划、就业机会、人口增长与物业供给和需求关系是排在最前面，是最重要的考虑和权衡要素。因为任何一个区域有了市政这一强大后盾与支持，将会给这个区域注入新鲜的资本血液，增加经济能量，带来更多就业，带来人口的持续增长，最终引发对住宅的自住及租赁的需求，带来地产价格的攀升和租金的稳定增长。

人文景观固然是增值和加分因素，如山、水、湖、岛、公园、风景名胜等 ，但进行项目筛选时，千万不要本末倒置，丢西瓜捡芝麻：水景和海景固然珍贵和稀缺，但不是主导房价上升的重要方面。