最新的国内空置房统计数据显示，目前有至少6 0 0 0万套房屋空置，而开发商未来四年即将竣工的数量也高达4000万套。特别是没有人口持续增长支撑的，产业没有升级而无法吸引就业的小城区，就更无法承受市场的残酷考验和洗礼，不管是海景房，还是豪宅，都拗不过市场的最终选择。

旅游地产、养老地产“大忽悠”

海景、环境、位置已经成为国人投资房地产的必备元素。在限购、限贷的调控政策下，旅游地产、海景如画成为国内诸多开发商销售房产的 “口号”，连雾霾天气都成为促销成交的手段之一。在海景房宣传单漫天飞舞、狂轰滥炸的情况下，很多一线城市，特别是北京、上海等地的投资者按耐不住对“海景—好天气”的诱惑，出手了。据统计，青岛周边地区海景公寓的30%都销售给北京的客户了。

从海外房地产的投资经验来看，旅游地产、养老地产早就已经是“历史垃圾堆”的销售名词，听到这样铿锵有力的“旅游地产”、“养老地产”的投资说辞时，职业和成功的地产投资者仅仅是一笑了之，不会为开发商这种“请君入瓮”的销售说辞所迷惑。因为他们清楚地知道，在资本博弈的房产投资市场中，开发商是处于消费者和投资者的对立面上的。

所以，在房产市场趋势不明朗、房价调整和下跌周期中，即使是大家公认的海景房也不会幸免。如果趋势不在，再好位置的海景物业在错误的时间买入，此时任何诱人的宣传口号和优惠，就是开发商把风险全部转嫁给投资者的时刻。结果是开发商的资金回笼了，投资者的危机却降临了—文登、乳山等地区的开发商扎堆“跑路”、破产，烂尾和空置房连成片，就是真实写照。

没有租金收入的，不属于投资范畴

生活在海景房的憧憬是美好的，但没有经过深思熟虑的盲目投资注定失败，这个现实又是非常残酷的。每个海景房产拥有者还沉浸在房产财富快速积累的“蜜月”情怀中，但全球性房地产盛宴终结的事实证明，房产市场自然运行和调节的法则不会因为在中国而改变。

当潮水终将退去时，没有购买力支撑的、房价过高的、超过中产阶层负担能力的地区房价依然无法长久维系，不管是海景房，还是水景房，都难逃价格下跌的厄运。像威海的文登海景地产基本没有二手房交易市场环境，也就无法形成资产套现的融资平台，自然没有了房产投资的退出机制。

一般来讲，没有成型的房产租赁市场，很难有完善的物业托管服务，这将导致无法形成持续的租金收益。所以，从现金流角度分析，投资海景房基本不属于房产投资范畴，而属于奢侈品投资或者收藏品投资类别。租金回报率和资产增值是构成房产投资的两个要素，缺一不可。因为丧失了租金收益及房产的融资、抵押和套现功能，海景房必然成为仅是账面财富的死资产。