客群消费力的差异决定了品牌组合的不同。起初在朝阳大悦城看不到ZARA、H&M、Gap等快时尚和休闲品牌，更多的是平均价格在数千元的中高档白领品牌，比如Windsor、Jessica。与永旺的合作也是基于双方客群定位的一致性。

朝阳大悦城的“社区”和“家庭”定位看上去很符合逻辑，但开业两年之后聚客能力却仍然不乐观。“只有少数几家餐厅在饭点会有客满等座的情况。”一位餐饮区的工作人员透露。而西单大悦城则是每家餐厅都人满为患。“Timberland与Lacoste旺季月收入也就大致30万左右，坪效远远不够。”上述品牌区域经理说。

相对偏远的地理位置是最大的客观劣势。虽然北京CBD东扩的趋势和即将开通的地铁6号线推高了朝阳大悦城所在的“朝青板块”的地价，但大悦城仍然需要熬过数年的养商期。同时，附近遍布居民区，几乎没有了其他可供大型商业综合体所用的空间，难以形成更有号召力的商圈。

“地理位置对商业地产成功与否的决定力超过50%。”香港新鸿基地产旗下的北京APM购物中心总经理蔡志强对《环球企业家》说，地理位置影响客流量，进而影响招商能力，入驻的品牌知名度和组合层次又会反过来影响购物中心的聚客能 力。

“朝青板块上一个纯商业体量达22万平方米的商场，前期招商会异常困难。”一位业内人士认为，为保证开业时不至于空置率太高，是朝阳大悦城引进大体量的永旺综合百货超市的原因之一。